6% btw voor afbraak en heropbouw door 'eenzelfde' persoon

Bouwwerkzaamheden zijn onderworpen aan het gewone btw-tarief van 21%. Daar zijn enkele uitzonderingen op, zoals bij de verbouwing van een oude woning; het tarief is dan slechts 6%. Eind april 2021 kwam er een uitzondering bij: de sloop en wederopbouw van een woning. Maar de sloop en de wederopbouw moeten door één en dezelfde persoon verricht worden.

 

Sloop en wederopbouw

 

Als u als particulier een woning laat verbouwen, kan u een btw-tarief van 6% genieten als de woning minstens 10 jaar oud is. Voor bepaalde werkzaamheden moet de woning 15 jaar oud zijn. Maar niet elke verbouwing kwalificeert voor dat verlaagd tarief. In principe kan er maar sprake zijn van een verbouwing als de basisstructuur van het gebouw behouden blijft. Als u het gebouw sloopt en vervolgens weer opbouwt is dat geen verbouwing, maar een nieuwbouw en zijn beide werkzaamheden onderworpen aan een tarief van 21%.

 

Het tarief van 6% is wel mogelijk voor sloop met wederopbouw in 32 specifieke steden. Dat heeft alles te maken met stadsvernieuwing. 

 

Eind 2020 besloot de regering om het tarief van 6% voor sloop met wederopbouw open te stellen over heel België. Er zijn wel wat voorwaarden: een maximale oppervlakte, een bewoningsverplichting,... Met deze uitbreiding streeft de regering drie doelstellingen na: een relance van de bouwsector, betere toegang tot kwaliteitsvolle woningen voor kwetsbare personen en vervanging van oude gebouwen door ecologisch kwaliteitsvolle gebouwen. De maatregel is tijdelijk. Aanvankelijk was voorzien dat het verlaagd tarief zou gelden tot 31 december 2022, maar de maatregel werd onlangs met 1 jaar verlengd.

 

Sloper en bouwer zijn één en dezelfde persoon

 

Eén van de voorwaarden voor het 6%-tarief is dat de afbraak van het bestaande gebouw en de heropbouw van de nieuwbouw moeten gebeuren door 'dezelfde' persoon. Stel dus dat eigenaar X het gebouw sloopt, hij het bouwterrein verkoopt aan Y, en Y een nieuwbouw plaatst, dan is het verlaagd tarief dus niet van toepassing. Een bouwonderneming diende bij het Grondwettelijk Hof een verzoek tot nietigverklaring in van deze voorwaarde.

 

Volgens de bouwonderneming bestaat er een discriminatie tussen de bouwpromotor die een bouwgrond koopt van iemand die het gebouw heeft platgegooid om het vervolgens als bouwgrond te kunnen verkopen, en de bouwpromotor die de grond en het gebouw zelf koopt om het gebouw plat te gooien en een nieuwbouw te plaatsen.

 

Het Grondwettelijk Hof wijst het verzoek echter af. Het onderscheid dat gecreëerd wordt, betekent geen onevenredige last voor bouwpromotoren die gronden kopen waarop een gebouw stond dat door de vorige eigenaar werd afgebroken. Het onderscheid impliceert immers slechts dat de kopers het normale btw-tarief van 21 % verschuldigd zijn (aldus het Hof).

 

Het Hof erkent nog wel dat er een concurrentieel nadeel kan ontstaan tussen bouwpromotoren die hun nieuwbouwprojecten met toepassing van het verlaagd btw-tarief kunnen verkopen, maar de maatregel maakt het voor hen niet buitensporig moeilijk of onmogelijk om een nieuwbouwproject te realiseren of om de gerealiseerde wooneenheden te verkopen.

 

Administratieve tolerantie

 

De belastingadministratie past de regel dat de sloop en de heropbouw door dezelfde persoon moeten verricht worden, ook niet voor de volle 100% toe. In een circulaire van 25 februari 2021 valt te lezen dat het verlaagd tarief ook kan worden toegepast op projecten waarin de afbraak gebeurde door de grondeigenaar en de herbouw wordt gerealiseerd door een bouwpromotor.

 

De administratie laat dat toe onder 3 cumulatieve voorwaarden:

 

er heeft zich vóór 1 januari 2021 een oorzaak van opeisbaarheid van de btw voorgedaan;

er is sprake van ‘eenheid van project’; en 

de grondeigenaar en de bouwpromotor zijn ‘verbonden partijen’.

 

De toegeving zal dus concreet spelen als de sloop startte vóór 2021 en de grondeigenaar en de bouwpromotor gezamenlijk een globaal project hadden met als doel de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar en het verlenen van een zakelijk recht en wederopbouw van woningen door de bouwpromotor.

 

De eiser haalde deze administratieve tolerantie ook aan voor het Grondwettelijk Hof, maar aangezien dat een administratieve regel is en geen wet, mag het Hof met dat argument geen rekening houden.